Ago 30

Al momento dell’acquisto di un immobile collocato presso un complesso condominiale si viene a conoscenza che da poco sono state deliberate delle spese straordinarie. Quest’ultime saranno a carico del venditore o del nuovo acquirente?

Salvo differenti accordi contrattuali tra le parti, la spesa spetta a chi l’ha deliberata.

A conferma di ciò si può far riferimento a quanto indicato dalla Cassazione (2 maggio 2013 n. 10235):

“In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” 

PERCHÉ L’AMMINISTRATORE RICHIEDE IL PAGAMENTO ALL’ATTUALE CONDOMINO?

Successivamente al rogito, il venditore diventa automaticamente un soggetto estraneo al Condominio. Pertanto l’amministratore non detiene i titoli per contattare il precedente condomino e richiedere il pagamento di quanto dovuto. Pertanto, nel caso in cui l’acquirente venga sollecitato al pagamento delle spese straordinarie, sarà sua premura rivalersi sul venditore. Nel caso in cui ciò non abbia buon fine, sarà necessario incorrere in un’azione legale. A conclusione, il venditore dovrà farsi carico delle spese di giudizio anticipate dall’attuale condomino e sarà Suo dovere assolvere al pagamento delle spese straordinarie.

 

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3 thoughts on “Spese straordinarie deliberate prima della compravendita”

  1. Se venditore offre un appartamento con ,ad esempio una, facciata vecchia per cui non è stato deliberato
    il ripristino, poi in attesa di preliminare e rogito l’assemblea decide il rifacimento della facciata, l’acquiren-
    te acquisterebbe una facciata vecchia, ma acquisirebbe una facciata nuova. Indebito arricchimento.

  2. Buongiorno,
    Sono attualmente proprietaria di un appartamento in un condominio che ha deliberato un capitolato tecnico per il rifacimento della facciata e altri lavori.
    L’assemblea ha anche deliberato un accantonamento di fondi in una cassa dedicata ai lavori. Ma non è stata deliberata una spesa, non sono state ancora aperte le buste delle offerte e non è stata deliberata alcuna ripartizione dei costi, né tantomeno l’affidamento degli stessi ad una ditta.
    Sto per vendere l’appartamento. La parte acquirente non vuole specificare nell’atto di rogito che le spese dei lavori sono a carico suo. Devo veramente affrontare la spesa anche se l’assemblea ha deliberato solo il capitolato tecnico? Per quanti anni è valida una delibera assembleare? Potrei avere dei riferimenti di legge?
    Grazie in anticipo.
    C. P

    1. “L’obbligo di partecipare alle spese condominiali per lavori di natura straordinaria sulle parti comuni sorge alla data di approvazione della delibera assembleare che ne ha disposto l’esecuzione, avendo detta delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
      Tale momento vale anche nei rapporti tra venditore ed acquirente, fatti salvi naturalmente eventuali diversi accordi da loro raggiunti.”
      Corte di Cassazione, sentenza del 22 giugno 2017 n. 15547

      In riferimento al Suo caso, l’assemblea non ha adottato alcuna delibera inerente i lavori, quindi dovrà pagare solamente le quote dovute per il capitolato.
      Le eventuali rate pagate per la costituzione del fondo cassa accantonato per ipotetiche future lavorazioni dovrà esserle rimborsato al momento di vendita dell’appartamento.

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